למה כדאי לפצל דירה להשקעה?
למה כדאי לפצל דירה להשקעה?
פיצול דירה הינו חלוקה של דירה אחת לשתיים או שלוש יחידות דיור קטנות.
לפיצול יש 2 מטרות עיקריות:
- להגדיל את ההכנסות של המשכיר.
- לאפשר פרטיות לשוכר (במקום לגור עם שותף).
השקעות נדל"ן הינו תחום המתבסס על תשואה למשקיע, ודירה מפוצלת מכניסה דמי שכירות גבוהים יותר, או במילים אחרות תשואה גבוהה יותר.
שוכרים צעירים לרוב מוכנים לגור עם שותפים ולחלוק מטבח, סלון, שירותים ומקלחת עם אחרים. שוכרים מגיל 25-30 ויותר כבר מעדיפים פרטיות. בדירה מחולקת גם אפשר להזמין הביתה אורח או אורחת מבלי להיות חשוף לשותף. בנוסף, בדירה מחולקת רק השוכר עצמו משתמש במקלחת ובמטבחון, וזה חשוב במיוחד לאוהבי סדר וניקיון.
פיצול, חוק, ושכנים
רבות מהדירות המפוצלות עברו חלוקה בלתי חוקית, ללא היתר בניה מהרשות המקומית. בדרך כלל, יש בדירות הללו מוני מים וחשמל נפרדים, כך שכל יחידת דיור משלמת לפי הצריכה המדויקת שלה. אולם, בשנים האחרונות החלה אכיפה נגד מחלקי הדירות (במיוחד בתל אביב, גבעתיים ורמת גן), ופקחים מגיעים לביקורות, לרוב בשל הלשנות של שכנים. העירייה טוענת שדירה מחולקת מעמיסה יתר על המידה על התשתיות הקיימות של הבנין, בעיקר תשתית הביוב, אולם המחלקים עצמם טוענים שלתשתית הביוב אין זה משנה אם בדירה אחת יגורו 3 שותפים זרים או 2 דיירים נפרדים.
בעקבות מחאת האוהלים וזעקת הציבור להוזיל את מחירי השכירות, משרד הפנים העלה הצעה לפיה ניתן יהיה לקבל אישור לפיצול דירה, בתנאים הבאים:
- הגבלה של מספר הדירות שיוכלו לעבור חלוקה ל 30% מהדירות בבניין.
- הפיצול יתאפשר גם בדירות יד שניה וגם בדירות חדשות שטרם ניבנו.
- העיריות יקבלו סמכות לתת היתרים לפיצול לתקופה של 5 שנים (בשלב ראשון).
- לדירה מחולקת יהיה שטח של לפחות 30 מ"ר.
- 75% מבעלי הדירות בבניין צריכים לתת את הסכמתם לבקשה לפיצול.
מבקרים של התוכנית טוענים שקיים סיכוי קלוש לקבל היתר, מכיוון שאף בעל דירה לא "יתנדב" לחתום לבעל דירה אחר על בקשה להיתר, היות וכך הוא מקטין את סיכוייו לקבל היתר בעתיד, משום שיש הגבלה של מספר הדירות בכל בניין שיכולות לעבור חלוקה (מחשש של עומס יתר על התשתיות).
סיבה נוספת שבעל דירה לא ימהר לאשר לשכן אחר לחלק את דירתו, היא עומס על מקומות החניה. סיבה זו לא ממש רלוונטית היות ואדם יכול להשכיר את דירתו ל 3 שותפים שונים (בלי לחלק אותה), ויש מצב שלכל אחד מהם תהיה מכונית משלו.
פיצול והשקעה
דירה להשקעה היא נכס אשר אמור להניב לבעליו הכנסה חודשית. רוב הדירות להשקעה נרכשות בסיוע של הלוואת משכנתא, כך שעד לסיום החזר ההלוואה אין למשקיע הכנסה ישירה לכיס. מספר שנות החזר ההלוואה תלוי בגובה התשואה ודירה מחולקת מקצרת לפיכך את מספר השנים של ההלוואה.
ניקח דוגמא:
משקיע רוכש דירה בסכום של 900,000 ₪ ומשכיר אותה למשפחה בסכום חודשי של 3,300 ₪.
את אותה הדירה, יכול המשקיע לחלק לשתי יחידות ולהשכיר כל יחידה בדמי שכירות חודשיים בגובה 2,200 ₪, כלומר ב 4,400 ₪ בסך הכל.
בהנחה שהדירה הנרכשת היתה ישנה ובכל מקרה היה צורך לשפץ אותה, עלות השיפוץ לצורך פיצול אינה יקר יותר באופן משמעותי, במיוחד כאשר משתמשים במבנה הדירה הקיים ולא מורידים ובונים קירות פנימיים מחדש.
בשיפוץ של דירה אחת מתקינים מטבח אחד גדול ובשיפוץ של דירה מחולקת מתקינים 2 מטבחים קטנים.
ישנן דירות של 90-100 מ"ר, אשר חולקו ל 3 יחידות דיור. במקרה כזה ההכנסה החודשית יכולה להגיע ל 6,000 ₪, מה שמקצר משמעותית את מספר שנות החזר ההלוואה.
לסיכום, דירת השקעה מחולקת מעניקה למשקיע תשואה גבוהה יותר.
